Hypoteční trh se propadl deset let zpátky. To nejhorší je ale za námi, doufají insideři

Přelom roku 2022 a 2023 byl na českém hypotečním trhu velmi konzervativní. V objemech i v počtech hypotečních úvěrů jsme se vrátili téměř o deset let zpátky. Podle expertů z ČSOB to byl důsledek složitého vývoje v předchozích letech, kdy nízké úrokové sazby v kombinaci s pandemickou poptávkou po nemovitostech vedly k obrovskému zájmu o hypotéky. Na dalším vývoji se pak podepsal i silný růst cen nemovitostí a strmý růst sazeb, což spolu s úvěrovým opatřením od České národní banky (ČNB) způsobilo, že hypoteční trh ochladl.

Situace na hypotečním trhu nebyla v letošním roce tedy vůbec jednoduchá. „Vlivem pokračují inflace, energetické krize a vysokých úrokových sazeb se půjčky na bydlení staly pro jednotlivce a domácnosti hůře dostupné,“ říká i šéfka týmu Bydlení v České spořitelně Petra Skrbková. Připomíná, že dostupnost bydlení v Česku navíc dlouhodobě komplikuje i to, že pořízení vlastního bytu u nás vychází nejdráže v celé EU. Podle výsledků šetření Evropa v datech totiž na průměrný byt vynaložíme téměř 15 ročních platů.

Rozmrzávání hypotečního trhu až s mrazíky

I přes zmiňované překážky už ale experti bank a poradenských společností zaznamenali ve statistikách určité oživení trhu oproti roku 2022. „Již od počátku roku jsme zaznamenávali pozvolný téměř pravidelný měsíční růst a bylo zřejmé, že jsme se odrazili ode dna. Mluvit o oživení trhu by bylo ale velmi předčasné. V průběhu celého roku úrokové sazby drobně klesaly a klesaly i ceny starších nemovitostí, a to primárně v prvním pololetí. A tyto faktory byly také velmi pravděpodobně důvodem změny klesajícího trendu v růstový,“ popisuje hypoteční analytička Partners Marcela Mazáková.

Výraznější změna přišla tak až na podzim. „Data za celý rok 2023 ještě nejsou k dispozici, ale od podzimních měsíců velmi jasně vidíme oživení, za kterým jsou snižující se sazby hypoték, širší nabídka cenově dostupnějších nemovitostí, odkládaná poptávka, setrvalý pokles inflace, a tím zmírnění obav domácností z budoucnosti a v neposlední řadě rušení úvěrových ukazatelů DSTI a DTI ze strany ČNB,“ říká Patrik Madle z ČSOB.

Zlepšení situace na trhu je ostatně vidět i na zvyšování objemu nově poskytnutých hypoték, který z meziročního pohleduvzrostl v listopadu podle hypoindex.cz o 121 procent. Podle Ondřeje Šuchmana z Komerční banky (KB) je objem hypoték už druhý měsíc po sobě na letošních rekordních hodnotách a zároveň na více než dvojnásobku v meziročním srovnání. Ve srovnání s covidovým rokem 2020 jsme však stále o 50 procent níže a ve srovnání s předpandemickými roky 2017 a 2018 je letošní objem nižší o třetinu.

Faktory změny

Podle Šuchmana je nicméně zřejmé, že to nejhorší období na hypotečním trhu za posledních několik let už asi máme za sebou. Na změně atmosféry se podle něj podepsaly především dva faktory. Prvním byla deaktivace ukazatele DSTI na začátku léta. Druhým faktorem byla změna chování žadatelů o hypotéky, kteří se rozhodli, že už nechtějí čekat, kdy a jak poklesnou hypoteční sazby. „Za zvýšeným zájmem o úvěry na bydlení může být jednoduchý fakt, že stále více lidí, kteří potřebují financovat nové bydlení, akceptuje úrokové hypoteční sazby jako nový normál. Zároveň hypoteční klienti přijali fakt, že úrokové sazby se již nevrátí na historická minima, jakých jsme byli svědky před několika lety,“ podotýká Skrbková. Je patrné, že stále více lidí si začíná uvědomovat, že pokud chtějí získat vlastní byt či dům ještě za příznivou cenu, není dobré dlouho čekat, protože čas pracuje proti nim.

Pokles, který předběhl ČNB

Nejvýraznější snižování úrokových sazeb hypotečních úvěrů v Česku přinesl až závěr letoška. Úroková sazba u nových hypoték klesla podle Hypomonitoru České bankovní asociace (ČBA) v listopadu na nejnižší hodnotu od července 2022 a to na 5,67 procenta. Pokles sazeb hypotečních úvěrů pak v prosinci oznámily hned tři velké bankovní domy, Komerční banka, Moneta Money Bank a Raiffeisenbank. Vzápětí se přidala i AirBank. Česká spořitelna a ČSOB zatím vyčkávají.

Na těchto poklesech sazeb je podle Martina Machala z Ownestu pozoruhodné, že nastaly ještě před tím, než sazby sníží ČNB. „Všichni jsme čekali, že k výraznějšímu snižování sazeb ze strany komerčních bank dojde až v návaznosti na snížení základní úrokové sazby ČNB. K tomu by teoreticky mohlo dojít už 21. prosince, jisté to ale není a ani ČNB nemá jasno. Vzhledem k tomu, že listopadová inflace skončila o dvě desetiny procentního bodu nad prognózou ČNB, tak pokud ke snížení základní úrokové sazby dojde, bude spíše symbolické, čtvrtbodové,“ konstatuje Machala.

Nepřímá hypoteční úměra

Se snižováním sazeb se ale zvedá počet žadatelů o hypotéky, kteří díky poklesu mají větší šanci získat hypotéku než v předchozích měsících. Nárůst nových zájemců o úvěr na bydlení může být podle expertů i skokový a bankám, které snížily sazby, může přinést příliv žadatelů. Růst poptávky pak zase bude motivovat majitele nemovitostí ke zvyšování cen. „Nedivil bych se, kdyby ceny v horizontu několika týdnů až měsíců poskočily, možná i skokově, i o desítku procent,“ odhaduje Machala a dodává, že ti, co si nechtějí vzít hypotéku ani odložit v této době, neušetří, protože se na trhu s levnějšími hypotékami objeví odložená poptávka z posledních dvou let a růst cen nemovitostí minimálně v Praze s téměř jistotou překoná pokles cen hypoték. „Za dva roky by mohlo být pro kupce, kteří by teď hypotéku ještě buď zvládli, nebo alespoň mohli smysluplně odložit, na vlastní bydlení v Praze už pozdě. Kdo nechce do Prahy dojíždět, měl by svou situaci začít řešit co nejrychleji,“ apeluje Machala.

Prognóza na rok 2024 a novinky

Pokud se nestane nic nepředvídatelného a ČNB bude spíše sazby snižovat než zvyšovat, odborníci v příštím roce očekávají mírné oživení hypotečního trhu s pokračováním poklesu sazeb. Experti z Raiffeisenbank odhadují, že sazby budou klesat až k hranici kolem 4,5 procenta na konci příštího roku. Objem hypoték v roce 2024 očekávají kolem 180 až 200 milionů korun.

Podle mluvčího UniCreditu Petra Plocka experti z UnicreditBank doufají, že hypoteční trh v roce 2024 bude větší, dynamičtější, rychlejší a snad i levnější. „Mírnou část nových peněz na hypotečním trhu odčerpají státní dotace a státem podporované rekonstrukce starších domů, které budou v převážné části financované stavebními spořitelnami. Vzroste podíl recyklovaných hypoték ve formě refinancování, což znamená, že klesne podíl nových peněz generovaných do ekonomiky prostřednictvím hypoték,“ shrnuje Plocek. 

Martin z Broker Consulting k tomu ještě upozorňuje, že právě tito klienti budou muset řešit refinancování starých úvěrů, které nebude vůbec příjemné. „Řadě z nich budou končit velmi výhodné 5leté fixace úrokových sazeb z roku 2017, kdy průměrná sazba na fixaci na 5 let dosahovala úrovně dvě procenta ročně. U hypotéky na pět milionů korun se po refinancování na pět procent ročně jedná o nárůst přes sedm tisíc korun měsíčně na splátce,“ říká Novák a doporučuje všem, kterým končí v roce 2024 i 2025 fixace, situaci sledovat a vyčkávat na rozumný termín, kdy se očekává snižování úrokových sazeb. Nyní se podle něj vyplatí si počkat.

Hypoteční novinky zatím banky tají, další zlepšování na poli digitalizace ale chystá hned několik z nich. „Naším dlouhodobý cílem je zcela digitální hypotéka,“ prozrazuje mluvčí ČSOB Patrik Madle. Česká spořitelna se pak v digitalizaci chystá představit další vylepšení, které umožní snadné čerpání a správu hypotečního úvěru.

Zdroj: Newstream.cz