Českému realitnímu trhu vládnou kupující. Jaká je prognóza pro rok 2024?

Rok 2023 byl poznamenán vysokými sazbami úvěrů, které zvýšily celkové náklady na koupě nemovitostí. „Když k tomu přidáme obecně zvýšenou cenovou hladinu nemovitostí, Česká národní banka (ČNB) odhaduje, že ceny nemovitostí jsou přes 20 procent nad průměrnými možnostmi kupujících.“ Není se tak co divit, že objemy obchodů na nemovitostním trhu byly stále hluboko pod předcovidovými hodnotami,“ konstatuje Martin Mašát z finanční skupiny Partners. Dostupnost bydlení v Česku zároveň podle Petry Skrbkové, šéfky týmu bydlení z České spořitelny, dlouhodobě komplikuje i fakt, že u nás vyjde pořízení vlastního bytu nejdráže v EU. Na průměrný byt vynaložíme až téměř 15ročních platů, uvádí zpráva průzkumu Evropa v datech.

Ze statistik trhu nicméně dále vyplývá, že v poslední době byl už ale přece jenom patrný i nárůst objemu poskytovaných hypoték. Nestojí přitom za tím ani tak drobný pokles hypotečních sazeb lehce pod 6 procent, ale spíše to, že si klienti postupně na současné sazby zvykají a že řešení bytové otázky v některých případech nelze odkládat do nekonečna. Utlumení trhu stačilo i k tomu, že nabídkové ceny na rezidenční nemovitosti ve starších domech či v periferních oblastech klesly i o 10 procent.

Poptávka klesla i u nových bytů

S poklesem poptávky se potýkají i developeři rezidenčních projektů. „Nicméně, prozatím nepřistoupili k plošným slevám, ale snaží se prodej rozhýbat různými prodejními akcemi. Ruku v ruce s tím jde utlumení další výstavby, která aktuálně za současné ceny a sazby nemá šanci sehnat dostatečnou poptávku,“ dodává Mašát. 

Změnila se situace i u dalších hráčů na tuzemském trhu. „Nyní už není ani tak snadné prodat nemovitost za vysokou cenu. Teď si totiž vybírají kupující, což je obrovský obrat. Ceny se lehce pohnuly směrem dolů a developeři vyčkávali s pouštěním nových bytů na trh. Toto se ale začne postupně zase otáčet,“ domnívá se i ředitel hypotečních úvěrů v Raiffeisenbank Milan Voldřich.

Chalupy a malé byty už netáhnou, teď hrají prim byty 3+1 a pozemky

Podle HB Indexu, který mapuje dění na zdejším nemovitostním trhu, se dá vysledovat „že ceny bytů stále ještě klesají, a naopak u domů sledujeme mírný růst cen a pozemky přes zpomalení meziročně rostou dvouciferným tempem,“ popisuje Patrik Madle z ČSOB. Jak dále vyplývá z aktuálních dat HB Indexu za tři letošní čtvrtletí, tak ve třetím kvartále ceny bytů poklesly meziročně o 6,2 procenta. Klesá i zájem o malometrážní byty, a naopak roste zájem o byty se třemi pokoji. Stejně jako v předešlém čtvrtletí pak klesá vedle ceny i zájem kupujících o rodinné domy bez rekonstrukce či o rekreační objekty.

Naopak meziročně narostl o 12 procent zájem o pozemky, a to i ve větší vzdálenosti od měst. Rychlejší zlevňování je patrné u nejmenších bytů typu 1+1. Zájem o ně totiž brzdí slabší koupěschopnost jednočlenných domácností, takzvaných „singles.“

Rychleji oproti předešlému období klesaly v Česku podle statistik také ceny velkých bytů typu 4+kk a větších.  Nejrychleji přitom klesaly ceny bytů v Moravskoslezském kraji a v Ústeckém kraji, kde byl pokles, spolu s Pardubickým krajem, také největší. Ceny výrazně neklesaly pouze v Karlovarském kraji a na Vysočině. „Pokračuje i výstavba nových rodinných domů, v největším objemu pak ve Středočeském kraji a v okolí Brna. Pokles cen vybraných stavebních materiálů a nižší objem zakázek pro stavební firmy pozitivně dopadá i na náklady na výstavbu,“ oznamuje Patrik Madle.

Změna bude i po snížení sazeb ČNB v roce 2024 pozvolná

Ačkoli centrální bankéři v prosinci již mírně snížili sazby, nelze podle expertů očekávat, že by se kvůli tomu něco na českém realitním trhu hned výrazněji změnilo. „Firemní úvěry ani ty hypoteční v nejbližší době zásadněji nezlevní. Například průměrná úroková sazba u hypoték se nyní pohybuje jeden procentní bod pod základní úrokovou sazbou, banky proto nemají příliš prostor pro její větší snížení. Na začátku roku tak pravděpodobně dojde pouze k menšímu poklesu hypotečních sazeb, které ale bude způsobené hlavně konkurenčním bojem o poslední bonitní klienty, než že by se projevil vliv ČNB. Na zotavení realitního trhu to dopad mít nebude,“ upozorňuje Evžen Korec, generální ředitel developerské společnosti EKOSPOL. Aby se dostupnost vlastního bydlení v Česku citelně zlepšila, musely by hypoteční sazby podle něj klesnout minimálně ke třem procentům. A k tomu je podle Korce ale ještě hodně dlouhá cesta.

Rok 2024 je spojen s velkými očekáváními

Podle expertů z Partners se dá ale očekávat, že v roce 2024 bude poptávka po hypotékách mírně a stabilně růst. „Věřím, že tomuto pomůže i uvolnění úvěrového parametru DTI ze strany ČNB. Trochu opačným směrem přispějí ceny nemovitostí, kde již není očekávaný pokles, ale spíše jejich stabilizace. K výraznému oživení hypotečního trhu však dojde až s výraznějším poklesem úrokových sazeb na dlouhodobých úvěrech, což minimálně v první polovině roku rozhodně neočekávám,“ zdůrazňuje Mazáková.

Na rok 2024 jsou kladena i veliká očekávání, protože ČNB pravděpodobně s klesající inflací přistoupí i k postupnému snižování základní úrokové sazby, což by mohlo zlevnit hypotéční úvěry. „Optimismus bych rozhodně brzdil, protože si musíme uvědomit, že sazby hypoték se odrážejí od dlouhodobých výnosů a bude trvat nějakou dobu, než se dlouhodobé úroky přenastaví na nižší základní sazby. Co se týče cen nemovitostní nevidím žádný důvod, aby se nějak prudce vydaly výše, a to až do doby, než se hypotéční trh opět rozhýbe. Proti růstu cen nemovitostí hovoří i recese, kterou nyní Česko prochází a klesající reálná kupní síla ekonomiky v důsledku vysoké inflace,“ vysvětluje i Mašát.

Také experti ČSOB pak podle vývoje HB Indexu v letošním roce usuzují, že v roce 2024 už snad může nastat obrat. „Ve výsledcích HB Indexu za třetí čtvrtletí můžeme spatřit několik zásadních zpráv pro budoucí očekávaný směr. Za prvé jde o zpomalující tempo poklesu cen bytů, což signalizuje, že se může blížit bod obratu a tím obnovení mírného cenového růstu, což by mohl být směr pro rok 2024. Tento vývoj ostatně už nastal u cen rodinných domů, kde ceny mezičtvrtletně i meziročně rostou a patrně tomu tak bude i nadále. Třetím sledovaným typem nemovitosti jsou pozemky, které meziročně rostou více než desetiprocentním tempem a podle všeho v růstu setrvají i v příštím roce,“ odhaduje Patrik Madle.

Jakmile zlevní hypotéky a zvedne se poptávka po bydlení, ceny začnou tedy zase pozvolna růst, domnívá se Milan Voldřich. Je tak podle něj jen otázka, zda to bude už příští rok nebo až ten další. „Každopádně je dobrá doba na to něco koupit a toto rozhodnutí nedoporučujeme odkládat,“ dodává Voldřich.

Ochota Čechů pořídit si vlastní bydlení je totiž i podle Tomáše Drábka z Creditas Real Estate navzdory vysokým cenám ale stále velká. Problém však představuje dlouhodobě nízká výstavba. Nedostatek nemovitostí ke koupi tak zřejmě požene ceny nemovitostí opět vzhůru.

Martin Novák z Broker Consulting ještě připomíná, že se toto nakonec promítne i do nájemního bydlení, kde bude také docházet spíše k nárůstu. Je to podle něj dáno omezenou nabídkou nemovitostí, pomalou výstavbou a zvyšujícími se náklady na výstavbu, která je podmíněná jednak inflací a cenami materiálů, energií a práce, ale také náročnější legislativou zaměřenou na ekologičtější a udržitelnější bydlení.

Zdroj: Newstream.cz